Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska. Zakup mieszkania od dewelopera

Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) nabywcę chroni tzw. ustawa deweloperska (która dotyczy nabycia mieszkania i domu jednorodzinnego). Poniżej przedstawię ogólny przebieg transakcji zakupu mieszkania od dewelopera, a w następnych wpisach na blogu omówię szczegółowo każdy z tych elementów.

Na wstępie warto wskazać kim w rozumieniu ustawy deweloperskiej jest deweloper – jest to przedsiębiorca (osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą lub spółka prawa handlowego, np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.

Coraz częściej spotykamy się z koniecznością zawarcia na samym początku umowy rezerwacyjnej (nie możemy jej mylić z umową przedwstępną). Tego rodzaju umowy nie omawia żadna z ustaw dlatego jej konstrukcja jest dowolna i praktycznie zawsze obarczona jest obowiązkiem wpłaty zadatku na rzecz sprzedawcy. Jeżeli nie wywiążemy się z umowy, to dany zadatek przepada. Bardzo ważne jest w tym momencie, aby od dewelopera uzyskać projekt umowy rezerwacyjnej oraz deweloperskiej (bardzo zbliżonej do tej, którą będziemy podpisywali w przyszłości) i szczegółowo się z nimi zapoznać, albowiem po podpisaniu umowy rezerwacyjnej deweloper może już nie chcieć negocjować i wtedy albo podpiszemy niekorzystną umowę deweloperską albo odstąpimy od jej podpisania a zadatek z umowy rezerwacyjnej przepadnie (z reguły nie są to małe kwoty).

Najdalej idącym zabezpieczeniem z ustawy deweloperskiej jest rachunek powierniczy. Wyróżniamy następujące rachunki (od najmocniejszego zabezpieczenia do najsłabszego):

  1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Najlepszym zabezpieczeniem dla nas jest zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, ponieważ deweloper otrzyma pieniądze z banku, które wpłacił nabywca dopiero w momencie, gdy bank otrzyma akt notarialny, którym deweloper przenosi na nas prawo własności mieszkania lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Niestety taka forma zabezpieczenia jest rzadko spotykana.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper ma obowiązek doręczyć jej za darmo prospekt informacyjny wraz z załącznikami na trwałym nośniku informacji (np. mailowo lub w wersji papierowej). Jeżeli doręczy w innej wersji niż papierowej, na żądanie ma obowiązek udostępnić w/w dokumenty w wersji papierowej w swoim lokalu. W przypadku zmian w prospekcie lub w załączniku deweloper obowiązany jest poinformować o tych zmianach w takiej formie w jakiej doręczył pierwotny prospekt z załącznikami.

Następna w kolejności jest umowa deweloperska. Ustawa deweloperska wymienia w kilkunastu punktach co powinna zawierać ta umowa. Jeżeli nie zawiera, któregoś z tych elementów nabywca może odstąpić od umowy. To o czym warto pamiętać, to umowa taka powinna zostać zawarta u notariusza. Wynagrodzenie notariusza oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Ustawa szeroko także omawia kwestię odstąpienia od umowy. Ustawa zabrania deweloperowi wpisać do umowy, że do odstąpienia od umowy może dojść dopiero po zapłacie oznaczonej kwoty. W razie odstąpienia od umowy w przypadkach wskazanych przez ustawę deweloperską umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Biorąc pod uwagę kwoty zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego warto skonsultować treść umowy rezerwacyjnej a następnie umowy deweloperskiej z radcą prawnym, który oceni ją pod kątem prawnym i wskaże wszelkie ewentualne niebezpieczne zapisy lub zapisy w umowie, których brakuje, ponieważ moja dotychczasowa praktyka wskazuje, że pomimo obowiązywania ustawy deweloperskiej dochodzi wiele razy do jej nieprzestrzegania lub sporządzania umów deweloperskich, które nie regulują w całości praw nabywcy. Jeżeli potrzebujesz pomocy przejdź do zakładki porady prawne.